הלוואה כנגד נכס – כל מה שחשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא עסקית | עדכני לשנת 2023

כאשר אנחנו רוצים לקחת הלוואה מהבנק, אחת האפשרויות הפופולאריות ביותר היא לקחת "הלוואה לכל מטרה". על מנת שהבנק יוכל לתת לנו את ההלוואה הזו הוא מסתכל על נתוני היסטורית האשראי שלנו כמו למשל, מצב ההחזר של הלוואות שכבר לקחנו, צ'יקים שחזרו ומהו גובה המשכורת או התשלומים שנכנסים כל חודש.

הבעיה עם הלוואות לכל מטרה היא שהן בדרך כלל בסכומים מוגבלים ותקופות ההחזר הן קצרות (בין 3 ל-7 שנים). במילים אחרות, הן עלולות להפוך לעול, במיוחד אם הן צמודות לריבית משתנה כגון ריבית הפריים (ולא נדיר למצוא הלוואות עם ריבית בסיס של 5% לפני ההצמדה). לא נדיר לראות הלוואות תמימות לכאורה שהופכות להחזרים חודשים של אלפי שקלים! אז מהו הפתרון? כיצד אנחנו יכולים לקחת הלוואה בתנאים טובים יותר שבאמת תשתלם לנו? אחת האפשרויות היא לקחת הלוואה כנגד נכס.

הלוואה כנגד נכס היא הלוואה אשר ניתנת כנגד נכס הנמצא בידיו של הלווה ולא כנגד נכס שלבנייתו או קנייתו משמשת ההלוואה (כמו למשל במקרים של משכנתא לרכישת דירה). 

הלוואה כנגד שיעבוד נכס בדרך כלל מאופיינת בסכומים גבוהים יותר ולאורך תקופות ארוכות יחסית (לכן לדוגמה לא ניתן לשעבד מכונית במקרה זה).

הלוואה כנגד נכס יכולה להיות טובה לא רק כאשר רוצים לקחת הלוואה בסכום גבוה, אלא גם כאשר רוצים "לחסל" כמה הלוואות קטנות.

משכנתא הפוכה לעומת הלוואה כנגד נכס

חשוב להדגיש כי קיימת הלוואה על בסיס עיקרון דומה הנקראת "משכנתה הפוכה", אך זו מיועדת לבני 60 פלוס. בהלוואה מסוג זה הנכס משועבד לטובת ההלוואה עם  אופציה ללא החזרים חודשיים וההלוואה עצמה מוחזרת כאשר הנכס נמכר על ידי הבעלים או היורשים שלהם.

במרבית ההלוואה מסוג "משכנתא הפוכה" אין צורך בערבים או בדיקת יכולת ההחזר וגם לא בביטוח או הצהרת בריאות

מסיבה זו, משכנתא הפוכה יכולה להיות רלוונטית בעיקר במקרים בהם רוצים לתת לילדים אפשרות לרכוש דירה (או למחזר משכנתא) כבר עכשיו על חשבון הירושה. 

חשוב לציין שלא מדובר בהחלטת קלת משקל ובמקרים מסוימים יש למנות אפוטרופוס שיקבל אותה.

הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס

למרות שמרבית הבנקים הגדולים בישראל מעניקים הלוואות כנגד נכס, קיימת גם אפשרות לקחת הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס.

ההבדל בין ההלוואות טמון בגובה המקסימלי של הלוואה: במערכת הבנקאית יוכלו לתת לכם הלוואה רק עד מחצית משווי הנכס, כלומר, 50% לכל היותר (במהלך הקורונה היה מדובר ב-70%, אך כיום המצב הוחזר לקדמותו). 

אם כבר יש משכנתא על הנכס, סכום ההלוואה לא יוכל להיות יותר מההפרש בינה לבין שווי הנכס המלא. לדוגמה, הלוואה בנקאית כנגד נכס שהשווי שלו עומד על 1,0000,000 ₪ המשועבד במשכנתא בגובה 300,000 ₪ תוכל להיות לכל היותר בגובה של 200,000 ₪.

הריבית המקובלת אצל הבנקים תלויה במצבו הפיננסי של הלווה, אך היא גבוהה בדרך כלל בסדר גודל של חצי אחוז עד אחוז מריבית משכנתה ממוצעת.

לעומת זאת, במערכת החוץ בנקאית ישנם גופים שיתנו לכם גם הלוואות באחוזים גבוהים יותר מגובה הנכס (עד כ-70%) ובדרך כלל גם באישור מהיר יותר. הלוואות אלו עשויות להינתן בתנאים טובים פחות מבחינת ריבית, ערבים וכו', ויש לקחת זאת בחשבון.

הלוואה כנגד נכס – בנק ישראל

יש מספר תקנות מעודכנות הנוגעות להלוואה כנגד נכס בבנק ישראל אשר חשוב להכיר אותם:

1.לא ניתן לקבל הלוואה כנגד נכס קיים במטרה שזו תשתמש כהון ראשוני לצורך קניית דירה נוספת ("דירה להשקעה").

2.במקרה של משפרי דיור ההלוואה תהיה מוגבלת לשנתיים ובכל מקרה לא תינתן מעבר לתקופה שלאחר מכירת הנכס הקיים.

הלוואה כנגד נכס למסורבים בבנק

מי שהבנק מסרב לתת לו הלוואה סטנדרטית בשל היסטוריה פיננסית בעייתית יכול לעיתים לקבל הלוואה כנגד נכס גם בתוך המערכת הבנקאית עצמה מכיוון שהנכס משמש כבטוחה יציבה יותר. במקרים אחרים הוא יכול לפנות אל הגופים החוץ בנקאים אותם הזכרנו.

הלוואה כנגד נכס לעסקים או הלוואה כנגד נכס מסחרי

אם ברשותכם עסק הנמצא בבעלותכם (כלומר, אינכם שוכרים את הנדל"ן מאדם אחר) ייתכן כי תוכלו לקבל כנגדו הלוואה, אך לא כל הבנקים מתלהבים מכך וייתכן כי יהיה עדיף לכם לעשות זאת באמצעות הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס.

הסיבה לכך היא שגם אם הנכס המסחרי נמצא בבעלותכם המלאה ורשום על שמכם בטאבו, מבחינת הבנק מדובר בסיכון גבוה יותר מכיוון שלמרבה הצער עסקים בישראל קמים ונופלים על בסיס יומי.

הלוואה כנגד נכס – באיזה בנקים ניתן לקחת אותה?

הלוואה כנגד נכס בנק הפועלים 

נכון לינואר 2023 לא ניתן לקחת הלוואה כנגד נכס או משכנתא הפוכה בבנק הפועלים. גם אם מחפשים בגוגל, אין לבנק עמוד ייעודי להלוואה זו. 

יחד עם זאת, השוק הוא דינאמי ולכן אם כבר יש לכם חשבון בבנק בסניף קרוב, ייתכן שכדאי לכם לברר זאת באופן נקודתי.

הלוואה כנגד נכס – בנק ירושלים

בנק ירושלים מעניק הלוואה כנגד נכס בסכום של 200,000 ₪ ומעלה אותה הוא מכנה "משכנתא לבעלי דירת מגורים". הלווה חייב להיות בעל דירת מגורים הרשומה בטאבו כיחידה נפרדת. עם זאת, הבנק רשאי לדחות את ההלוואה במידה ולא יוגשו לו כל המסמכים בתקופה שנקבעה. לכן חשוב לוודא מראש שיש בידכם אותם.

הלוואה כנגד נכס – בנק לאומי

הלוואה כנגד נכס בבנק לאומי מפורטת באתר הבנק. לשם בקשת הבקשה להלוואה יש לצרף הערכת שומה על פי דרישות הבנק ולא בהכרח על פי הערת שווי השוק. 

לדוגמה, תיאור הנכס וסביבתו, , מצבו המשפטי (פירוט בעלי הזכויות), מצבו התכנוני, מצב הרישוי, העקרונות המנחים של השמאי, תחשיבים, נספח בטחונות וכו'.

ניתן גם לקבל הלוואה כנגד נכס מסחרי ובתנאי שהוא עומד בתנאים.

הלוואה כנגד נכס – בנק דיסקונט

הלוואה כנגד נכס בבנק דיסקונט מוגדרת כהלוואה כנגד לכל מטרה אל מול דירת מגורים, כך שייתכן כי תנאי ההלוואה יהיו שונים מאשר ההגדרה המקובלת. לפרטים נוספים מוטב לפנות לבנק.

לסיכום:

אופי ההלוואה	בנק הפועלים	בנק ירושלים	בנק לאומי	בנק דיסקונט	גופים חוץ בנקאיים
הלוואה כנגד דירת מגורים	X	V	V	V	V
הלוואה כנגד נכס מסחרי	X	X	V	X	V

הלוואה כנגד נכס – סיכונים שחייבים לקחת בחשבון 

לסיום, חשוב לזכור שלמרות שהלוואה כנגד נכס היא כלי נוח וזמין יחסית, הלווה חשוף לסיכונים הדומים לאלו בהלוואה רגילה כמו למשל חיוב בריבית פיגורים, הליכי הוצאה לפועל ובמקרים קיצונים מכירת הנכס המשועבד ופינויו. 

מעבר לכך, במידה ואתם בוחרים בגוף חוץ בנקאי, עליכם לבחור בגוף שמפוקח על ידי בנק ישראל. על ההגדרה הזו עונים בדרך כלל חברות הפנסיה וחברות הביטוח שגם הן נכנסו לתחום לאחרונה.

חשוב לציין כי ברשת האינטרנט ישנם עשרות גופים נוספים המעניקים הלוואות ומבטיחים תנאים נוחים במיוחד כגון אישור מהיר, הלוואה ללא ערבים וכו'. מכיוון שלא כל הגופים האלו מוכרים וידועים, יש לבדוק כל אחד מהם בשבע עיניים ("כבדהו וחשדהו"): מתי הוקם, מי הם הבעלים, האם קיימות כנגדו תלונות או תביעות וכו'.